すでに５年前になりますが、ソウルでマンションを買おうとしていました。諸事情につきまだ購買には至っていません。というのも色々と勉強している過程でパンデミックに突入し、ソウル(韓国全般)の不動産価格が5年で２倍という驚異的な高騰をしてしまったからです。
近所のマンション6千万円のものが2021年末のピークで1億2000万円になったのですから、1年で1000万ずつというよりも2020年コロナスタートからほぼ1年で3，4000万円はあがったといっても過言ではありません。
そんなパンデミックバブルが最近は徐々に下降気味にあり、そろそろ腰をあげようかなということで記事にしてみました。
(わかりやすくするために、ウォンではなく1000ウォン＝100円で円表示しています。)
2022年末から暴落
パンデミックが始まり、韓国銀行はゼロ金利を始めました。そのため、住宅ローンも低くなり、政府の規制や社会雰囲気のため「ヨンクル(魂までかき集める若者)族」が増えました。ヨンクル族は借金ができる限界を超えてまで資金を集めて住宅を購入していたんですよね。
購入者が増えると当然価格はあがりましたが、2022年、韓国銀行が金利を徐々に上げていき、経済不安や色々な原因が重なり、一気に価格が暴落しました。
2023年に入ると、1,2月の引っ越し時期に売り急ぎ物件が価格を下げながらも売りさばいて、春頃には落ち着きました。
現在ソウル以外は「コロナ禍ほどの値上がりは期待できない」状況の様です。ソウルは若干上がってきているようですが、まだまだ見通しは立たない感じです。
公営か民間か
韓国にはSH(ソウル公営住宅)やLH(ソウル以外の公営)という公営住宅と、民間分譲があります。
当然公営の方が安くて工事が始まってから分譲を始めるので、入居時期が明確です。これに対して民間(特に組合)は、いつ工事が始まるか、いつ入居できるのかが不明確なので、10年たっても工事が始まらないなどという物件もあります。
そんな中、人件費と材料費の高騰で新築分譲が高騰し、建設会社が不渡りを起こしたりして、かなり不安定な状況になっています。
請約通帳(청약통장)
韓国には請約通帳という口座を作って、期限なしで毎月１万円以上を積み立てる口座があります。どこの銀行でも作れますが、１人に対してたった一つだけ口座開設が可能です。
この通帳をなぜ作るのかというと、新築分譲の際に、何年積立をしたかによってポイントが違ってきます。
抽選になる分譲は必ずこの通帳の口座が必須になります。
新築分譲の大半がポイント制になっていて、「通帳入金年数」「扶養者数」「子どもの人数」「居住年歴」などによってポイントが付与されていくので、長年積み立てをしておくことが分譲抽選に有利になります。
外国人の場合
利息金利の悪い頃にはこの通帳を作って積み立てていたのですが(他よりも金利がよかったので)、外国人の場合(韓国人の配偶者であっても)、新築分譲にはほぼ役に立ちません。(外国人は抽選の申し込みができないという制限が多い)
私は、金利があがった頃、他銀行の他の積立金利の方が断然よくなったので解約しました。
分譲優先順位
分譲には【特別供給】【1順位(1位)】【2順位(2位)】という優先的に先に分譲が与えられるものがあります。
低所得、片親、多文化、新婚(7年)、多子女…などなど。
我が家の場合は新婚も過ぎ、多文化も枠が少ないので、特別供給に当たる、「생애최초(生涯最初)」という「韓国人で、まだ一度も住宅を買ったことのない者(旦那)」という資格です。
これらの優先者で申請が埋まらない場合、【一般分譲】へと流れます。
住宅ローンは避けたい
韓国の住宅ローンは通常４～６％だそうです。現在は韓国銀行が金利を3.5％まで引き上げたため、ローンが６～８％などと言われています。(政府が口添えしたので８まではいかないようですがｗ)
国(公共)のローン(디딤돌대출)はこれよりも安く、2.15~3%で借りれます。(これもコロナ禍では2%以下だったのですが、若干上がっています。)
디딤돌대출は、条件があり、低所得や無住宅など＋所得制限＋購入物件の価格などのかなり厳しい条件があります。
ちなみに我が家は「생애최초(生涯最初)」というカテゴリーでのローンを受けることができるようです。
ソウルの不動産価格
さて、私が狙っている地域の不動産価格です。
価格はピンキリなので、どこの地域が安くて高いというのは時期によって違います(苦笑)
25年以上のボロアパートでも、近所に駅ができるとか、開発区に指定されたとかだと「億」以上の値段がつくものもあります。投機の国ですからね…
しかも「サイズ」によっても当然値段が変わってくるので、価格を比べるときは、かなりじっくり比べないといけません。
サイズ
一般的に国民坪数84㎡とよばれるものが主流ですが、最近は少子化も進み、一段階狭い59㎡も人気です。
どちらも３LDKですが若干違いがあります。以下は少子化坪数(59㎡)を基準にして国民坪数がどのくらいの広さなのか比べてみました。
共通点
※シャワー・トイレ(浴槽付き１つ、浴槽なし１つ)
※リビング、ダイニングキッチン、３部屋
※各ベランダ
国民坪数
33~34坪、専用面積84㎡
※キッチン、３部屋の広さが少しずつ広い
※メインのベッドルームにパウダールームがある
※メインのベッドルームにクローゼット(備え付け)がある
少子化坪数
26坪、専用面積59㎡
※パウダールームやクローゼットなし
※専用面積が基準ですが、実際の物件では「供給面積」によっても広さ感が変わります。専用面積が同じでも、供給面積が広いと、当然広く感じます。
物件価格
専用面積59㎡の部屋でソウルの端の物件価格はこれくらいですが、「位置」によって大きく変わり、築年数はほぼ関係ありません。
ソウルメトロ駅が近い・築年数10年→8000万円前後
ソウルメトロ駅が遠い・築年数４年→7000万円前後
ソウルメトロ駅が遠い京畿道・築年数４年→6000万円前後
という値段です
ソウルメトロの駅が近い(徒歩圏内)と、築年数が多少古くても高いのですが、駅が遠くなると(バスでないと無理)、いくら新築物件であっても1000万円ほどの差がでてきます。
さらに、その地域から徒歩で行けるソウルではない京畿道になると、さらに1000万円下落します。
ちなみにもう少しソウルの中ほどにいくと、サイズは59㎡で
ソウルメトロ駅が近い・築年数4年→1億2千万と4000万以上の差がでてきます。
(江南あたりまでくると、古いものでもこれ以上💦)
まとめ
数年後には購入予定ですが、ソウルの物件はまだまだ波が激しくて、毎日不動産情報を見ていますが、全く予想ができませんｗ
ソウルの今の居場所から車で１０分しかかわらない京畿道に2000万円安く買うことも念頭に、いつか購入できたらまたアップします🎵
